Die Übertragung einer Immobilie auf die nächste Generation zu Lebzeiten ist ein klassisches Instrument der vorweggenommenen Erbfolge. Häufig soll dabei ein Ausgleich zwischen mehreren Zielen geschaffen werden: Das Eigentum soll frühzeitig übergehen, der Übergeber möchte wirtschaftlich abgesichert bleiben und zugleich soll die Übertragung möglichst frühzeitig erbrechtliche Wirkung entfalten.
Eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 24. Juni 2026 (IV ZR 141/25) gibt Anlass, bei einer häufig gewählten Gestaltung genauer hinzusehen: der Übertragung einer Immobilie gegen Vereinbarung einer Leibrente.
Leibrente und Zehnjahresfrist
Für Pflichtteilsergänzungsansprüche kann die Zehnjahresfrist des § 2325 Abs. 3 BGB von erheblicher Bedeutung sein. Mit zunehmendem zeitlichen Abstand zwischen Schenkung und Erbfall reduziert sich grundsätzlich der Betrag, der bei der Pflichtteilsergänzung berücksichtigt wird.
Bei Grundstücksübertragungen stellt sich deshalb regelmäßig die Frage, wann diese Frist zu laufen beginnt.
Der Bundesgerichtshof hatte nun über einen Fall zu entscheiden, in dem Grundstücke gegen eine lebenslange, durch eine Reallast gesicherte Leibrente übertragen worden waren.
Das Ergebnis ist für die Gestaltungspraxis relevant: Die Vereinbarung einer solchen Leibrente hindert den Beginn der Zehnjahresfrist grundsätzlich nicht.
Entscheidend ist, dass der bisherige Eigentümer mit der Übertragung seine Eigentümerstellung und damit auch die rechtliche Herrschaft über das Grundstück aufgibt. Die späteren Rentenzahlungen stellen keine fortgesetzte Nutzung des übertragenen Grundstücks dar.
Warum das für die Gestaltung wichtig ist
Die Entscheidung bedeutet allerdings nicht, dass eine Übertragung gegen Leibrente erbrechtlich automatisch als vollständig entgeltliches Geschäft zu behandeln wäre.
Vielmehr ist zunächst das Verhältnis von Wert der Immobilie und Wert der vereinbarten Gegenleistung zu betrachten. Übersteigt der Wert der Immobilie den kapitalisierten Wert der Leibrente, kann hinsichtlich der Differenz eine unentgeltliche Zuwendung und damit eine Schenkung vorliegen.
Gerade bei wertvollen Immobilien kann diese Unterscheidung erhebliche Auswirkungen auf spätere Pflichtteilsergänzungsansprüche haben.
Leibrente, Nießbrauch und Wohnungsrecht sind nicht austauschbar
Die Entscheidung des BGH macht zugleich deutlich, wie wichtig die konkrete Ausgestaltung des Übertragungsvertrages ist.
Wer sich beispielsweise einen Nießbrauch vorbehält, behält regelmäßig weitreichende wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeiten. Bei einer vermieteten Immobilie können insbesondere die Mieterträge weiterhin dem Übergeber zustehen.
Ein Wohnungsrecht ist demgegenüber in seinem Umfang deutlich begrenzter. Ob ein solches Recht dem Beginn der Zehnjahresfrist entgegensteht, hängt von seiner konkreten Ausgestaltung und den verbleibenden Nutzungsmöglichkeiten ab.
Die Wahl zwischen Leibrente, Nießbrauch und Wohnungsrecht ist deshalb nicht lediglich eine Frage der persönlichen Absicherung. Sie kann auch erhebliche erbrechtliche Konsequenzen haben.
Was sollte bei der Übertragung einer Immobilie bedacht werden?
Wer eine Immobilie bereits zu Lebzeiten übertragen möchte, sollte daher nicht nur die Frage stellen, wer später Eigentümer werden soll.
Zu klären sind insbesondere:
- Welche wirtschaftliche Gegenleistung soll vereinbart werden?
- Welche Rechte und Sicherheiten benötigt der Übergeber?
- Soll die Immobilie weiterhin selbst genutzt oder vermietet werden?
- Welche Auswirkungen hat die Gestaltung auf die Zehnjahresfrist des § 2325 Abs. 3 BGB?
- Wie sollen weitere Kinder oder sonstige Pflichtteilsberechtigte berücksichtigt werden?
- Welche Rückforderungsrechte sind für besondere Lebenssituationen sinnvoll?
Gerade bei größeren Immobilienvermögen empfiehlt sich eine individuelle Gestaltung, die Erbrecht, Immobilienrecht und die persönlichen Vorstellungen der Beteiligten zusammenführt.
Fazit
Die aktuelle BGH-Entscheidung schafft wichtige Klarheit: Eine durch Reallast gesicherte Leibrente steht dem Beginn der Zehnjahresfrist grundsätzlich nicht entgegen.
Welche erbrechtlichen Folgen eine Immobilienübertragung tatsächlich hat, hängt jedoch von der konkreten Vertragsgestaltung und insbesondere vom Verhältnis zwischen Übertragungswert und Gegenleistung sowie von vorbehaltenen Nutzungsrechten ab.
Wer eine Immobilie im Wege der vorweggenommenen Erbfolge übertragen möchte, sollte deshalb die verschiedenen Gestaltungsmöglichkeiten frühzeitig miteinander vergleichen.
Gerne beraten wir Sie dazu, welche Gestaltung für Ihre persönliche und familiäre Situation sinnvoll ist und wie sich die gewünschte Absicherung mit einer rechtssicheren Vermögensnachfolge verbinden lässt.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle rechtliche Beratung.